L’acte authentique marque la fin juridique de la vente : c’est à ce moment précis que la propriété change de mains. Ce guide t’explique pas à pas ce qui se passe avant, pendant et après la signature chez le notaire, les sommes à prévoir, les contrôles à effectuer le jour J, les formalités post-vente et les pièges à éviter.

1. Qu’est-ce que l’acte authentique ? Pourquoi c’est important ?

L’acte authentique est un acte rédigé et signé par un officier public (le notaire). Il transfère définitivement la propriété du vendeur à l’acheteur. Il a une force probante et exécutoire supérieure au simple acte sous seing privé (compromis).

Conséquences pratiques :

• La vente est opposable aux tiers à compter de l’enregistrement et de la publication au service de la publicité foncière.

• Le notaire garantit l’effectivité juridique de la transaction (recherche d’hypothèques, servitudes, conformité urbanisme…).

2. Ce qui précède l’acte : vérifications et conditions à remplir

Avant le rendez-vous définitif, plusieurs étapes doivent être bouclées :

• Levée des conditions suspensives (notamment obtention du prêt) : fournir l’attestation bancaire de financement.

• Diagnostics obligatoires annexés et disponibles.

• Contrôles notariaux : recherche d’hypothèques, servitudes, conformité (urbanisme), état des charges de copropriété, PV d’AG si applicable.

• Mainlevée éventuelle : si le vendeur avait une hypothèque, la mainlevée doit être réalisée ou garantie que la vente permettra sa levée.

• Appels de fonds : la banque prépare le virement au notaire ; vérifie les délais bancaires (souvent 1 à 3 jours ouvrés pour un virement national).

3. Sommes à prévoir le jour de la signature (exemple chiffré clair)

À la signature, l’acheteur règle le solde du prix + frais et honoraires du notaire (frais d’acquisition / émoluments / taxes).

Exemple simple (faire les calculs pas à pas)

• Prix de vente : 200 000 €

• Dépôt (acompte) versé au compromis : 5 % = 10 000 €

• Frais de notaire (ancien, environ) : 7 % du prix ≈ 14 000 €

Calculs :

1. Solde du prix à payer au jour J = 200 000 − 10 000 = 190 000 €.

2. Frais de notaire = 14 000 €.

3. Total à apporter au notaire (ou que la banque doit virer) = 190 000 + 14 000 = 204 000 €.

Remarques pratiques :

• Le plus souvent la banque appelle les fonds et vire directement chez le notaire. Ne compte pas apporter d’aussi grosses sommes en liquide.

• Prévoyez les petits ajustements (régularisation des charges, prorata taxe foncière, etc.) — le notaire calcule ces montants définitifs quelques jours avant la signature et les détaille dans un état récapitulatif.

4. Le déroulé type du rendez-vous chez le notaire (heure par heure)

1. Accueil & vérifications d’identité (CNI, passeport).

2. Lecture de l’acte : le notaire présente l’acte, rappelle les points clés (description, prix, charges, servitudes). Il peut faire une lecture résumée si l’acheteur l’a déjà reçu en avance (recommandé).

3. Réponses aux questions : tu peux poser toutes tes questions — technique, fiscalité, conséquences.

4. Signature des parties : acheteur puis vendeur (ou simultanément selon organisation).

5. Remise des clés : généralement à la signature, sauf clause spécifique (ex. remise différée).

6. Remise du règlement : banque du notaire reçoit les fonds ; quittance remise au vendeur.

7. Copies de l’acte : le notaire remet un extrait ou copie authentique et conserve l’original pour enregistrement.

5. La remise des clés : bonnes pratiques et pièges

• Vérifier l’état du bien au moment de la remise (voir checklist §7 ci-dessous). Si tu constates des anomalies majeures, note-les sur le procès-verbal de remise des clés.

• État des lieux / inventaire : pour un bien loué ou vendu meublé, faire un état des lieux et un inventaire signé par les deux parties est fortement recommandé.

• Transfert des contrats : certains vendeurs prévoient de transférer ou résilier certains contrats (assurance, internet). Clarifie qui fait quoi et à quelle date.

• Remise des accessoires : clés, télécommandes, codes de porte, badges, manuel d’entretien, carnet d’entretien de l’immeuble, mode d’emploi d’alarme ou chaudière.

6. Checklist détaillée à cocher le jour J (inspecter pièce par pièce)

Documents à demander avant remise des clés : diagnostics, procès-verbal d’AG (copro), derniers procès-verbaux de travaux votés, carnet d’entretien, factures récentes (chaudière, ravalement si récent).

Inspection rapide mais méthodique (prendre des photos datées) :

• Extérieur / accès : portails fonctionnent, boîtes aux lettres, état façade.

• Entrée : serrures, interphone, éclairage.

• Pièces de vie : murs (tâches/humidité), sols (fissures, rayures), fenêtres (ouvertures/étanchéité), radiateurs/thermostats.

• Cuisine : plomberie (recherche de fuites), évier, évacuation, hotte, prises, meubles.

• Salle de bains / WC : ventilation, joints, chasse d’eau, absence de moisissure.

• Electricité : tableau visible, disjoncteurs étiquetés.

• Chauffage : chaudière (date d’entretien), convecteurs, pilotage.

• Cave / garage : état, serrure, évacuation.

• Parties communes (si copro) : propreté, état ascenseur, éclairage, boîtes aux lettres.

Si anomalies : rédiger un procès-verbal d’anomalies signé par les deux parties, avec photos et délais de réparation convenus.

7. Formalités que le notaire effectue après la signature

• Enregistrement de l’acte et déclaration au service de la publicité foncière (publication) : rend l’acte opposable aux tiers.

• Paiement des taxes (droits d’enregistrement) et répartition des sommes (frais, honoraires).

• Mainlevée d’hypothèques si nécessaire (délais variables).

• Envoi au nouveau propriétaire d’un acte ou d’un relevé confirmant l’acquisition (titre de propriété final peut prendre quelques semaines).

Délai typique : le notaire enregistre et publie l’acte ; tu recevras une copie authentique et le titre de propriété peut être disponible quelques semaines après (cela varie selon complexité et service du cadastre).

8. Notifications et démarches administratives à faire après la signature

• Assurance habitation : contrat à mettre en place à la date d’entrée en jouissance (souvent jour de remise des clés). Ne pars pas sans couverture.

• Changement d’adresse : services postaux, employeur, banques, impôts, abonnement énergie/internet, carte grise si nécessaire.

• Fournisseurs d’énergie & eau : contacter pour relever compteurs et mettre le contrat à ton nom (date de prise d’effet = date d’entrée en jouissance).

• Taxe foncière / taxe d’habitation : la taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année ; en cas de vente en cours d’année un prorata peut être appliqué au jour de la signature (le notaire régularise).

• Syndicat de copropriété (si applicable) : notifier le syndic pour être enregistré comme nouveau propriétaire ; demande des derniers procès-verbaux d’AG si pas reçus.

9. Garanties & recours après la vente

• Vices cachés : l’acheteur demeure protégé par la garantie légale des vices cachés (délai pour agir = 2 ans à compter de la découverte du vice ou 5 ans selon certaines juridictions — vérifie la règle locale).

• Garantie de conformité (pour VEFA/neuf) : garanties spéciales existent (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale pour équipements).

• Réclamations : si l’acheteur découvre un vice majeur ou un manquement non déclaré, contacter d’abord le notaire et le vendeur (mettre en demeure si besoin), puis envisager expertise/recours judiciaire.

10. Cas particuliers (maison vs appartement, vente meublée, VEFA)

• Maison individuelle : vérifier acomptes travaux, servitudes de passage, conformité au permis de construire, assainissement (tout-à-l’égout ou fosse septique).

• Appartement en copropriété : obtenir le règlement de copropriété, état daté (fournit au notaire), PV d’assemblées générales, montant des charges et travaux votés.

• Vente meublée : inventaire détaille les éléments cédés ; TVA possible selon le régime.

• VEFA (achat sur plan) : les garanties (garantie financière d’achèvement) s’appliquent ; la signature finale suit des règles spécifiques (réception, réserves).

11. Erreurs fréquentes à éviter le jour J

• Ne pas vérifier que la levée d’hypothèque / servitude annoncée a bien été traitée.

• Ne pas demander le relevé détaillé des sommes réglées (frais / taxes / régularisation de charges).

• Oublier de faire un état des lieux (pour un bien loué ou meublé).

• Prendre possession sans assurance effective.

• Ne pas obtenir les codes et accès (box, cave, parking).

12. Modèles utiles (phrases / e-mails rapides)

Email type au notaire avant la signature pour demander le récapitulatif des sommes à payer :

Objet : Demande d’état récapitulatif des fonds à verser – signature acte authentique
Bonjour Maître,
En vue de la signature de l’acte authentique prévue le [date], pourriez-vous, s’il vous plaît, me communiquer le détail des sommes à verser (solde du prix, frais de notaire, régularisation de charges) et la date limite exacte du virement bancaire ?
Merci d’avance pour votre retour,
Cordialement,
[Prénom Nom — téléphone]

Phrase à exiger au moment de la remise des clés si anomalies :

« Nous constatons les anomalies suivantes : [liste succincte]. Les parties conviennent qu’un procès-verbal sera établi et que [modalités de réparation] seront réalisées avant le [date]. »

13. Checklist post-signature (48–72 h)

1. Confirmer que la banque a bien viré les fonds au notaire (preuve de virement).

2. Obtenir copie signée de l’acte et date de publication prévue.

3. Activer assurance habitation à la date de prise de possession.

4. Relever et transmettre les index des compteurs (eau, gaz, électricité).

5. Informer le syndic / mairie / fournisseur d’énergie de la nouvelle propriété.

6. Classer soigneusement tous les documents (acte, diagnostics, factures, garanties).

14. Conclusion — jour J : calme, méthode et documents en main

Le jour de l’acte authentique est un moment officiel mais routinier pour les notaires : une bonne préparation (documents, virement bancaire, assurance) et une inspection méthodique du bien permettent d’éviter les surprises. Conserve toutes les pièces et n’hésite pas à poser des questions au notaire — c’est son rôle d’éclairer juridiquement l’opération.