Etape 4 : le compromis de vente

Le compromis (ou promesse synallagmatique) est l’acte qui matérialise l’accord entre l’acheteur et le vendeur avant l’acte définitif chez le notaire. C’est une étape juridique majeure : il engage les deux parties, fixe les conditions de la vente et contient les garanties essentielles. Cet article te détaille tout : contenu obligatoire, clauses utiles, conséquences financières, délais, risques et bons réflexes.

1) Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis est un contrat préliminaire qui lie l’acheteur et le vendeur. Il contient les éléments essentiels de la vente (identité des parties, description du bien, prix, conditions suspensives, délais). À la signature, il engage juridiquement les deux parties : rupture possible, mais soumise à conséquences (indemnités, exécution forcée dans certains cas).

Différence avec la promesse unilatérale

• Promesse unilatérale : seul le vendeur s’engage à vendre ; l’acheteur dispose d’une option d’achat pendant une durée définie.

• Compromis (promesse synallagmatique) : vendeur et acheteur s’engagent réciproquement — c’est le plus fréquent.

2) Contenu obligatoire (au minimum)

Un compromis doit comporter, de façon claire :

• Identité complète des parties (nom, adresse, état civil).

• Description précise du bien (adresse, surface Carrez pour les lots en copropriété, numéro de lot si applicable).

• Prix de vente et modalités de paiement.

• Date prévue pour la signature de l’acte authentique.

• Éventuel dépôt de garantie (montant et conditions).

• Conditions suspensives (notamment obtention du prêt).

• Renseignements obligatoires liés au diagnostic (liste des diagnostics annexés).

• Mention du droit de rétractation (10 jours pour les particuliers en France).

Bon à savoir : le compromis peut être rédigé sous seing privé (entre parties/agence) ou par un notaire. Rédigé par notaire, il a l’avantage de l’interopérabilité des vérifications (hypothèques, servitudes) mais coûte plus cher à l’origine (frais de rédaction).

3) Clauses essentielles et clauses optionnelles (avec exemples)

a) La clause suspensive d’obtention du prêt (indispensable si tu empruntes)

Objectif : protéger l’acheteur si la banque refuse le prêt.
Formulation type :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention par l’acheteur d’un prêt d’un montant minimum de X € au taux maximum de Y % sur une durée de Z ans, et ce avant le [date]. En cas de refus définitif, le compromis sera résilié sans indemnité, sur remise d’une attestation écrite de refus émanant d’un ou plusieurs établissements bancaires. »

b) Clause pénale / dépôt de garantie

• Montant courant : 5 à 10 % du prix (souvent 5 % en pratique).

• Si l’acheteur se désiste hors condition suspensive → vendeur peut conserver le dépôt.

• Si le vendeur se désiste → il peut devoir verser une indemnité (souvent le double du dépôt).

Formule simple :

« Un acompte de X € (soit Y % du prix) est versé à la signature du présent compromis. En cas de réalisation de la vente, cette somme sera imputée sur le prix. En cas de désistement de l’acheteur hors conditions suspensives, elle restera acquise au vendeur à titre d’indemnité. »

c) Clauses techniques / VRD / servitudes / mitoyenneté

• Indiquer les servitudes connues (passages, vues, canalisations).

• Si mitoyenneté ou copropriété, joindre les procès-verbaux d’AG récents et le carnet d’entretien si possible.

d) Clause relative aux diagnostics

Lister et annexer les documents : DPE, état des installations électriques et gaz, constat amiante/plomb si applicable, état parasitaire, ERNMT (risques), etc.

e) Clause de garantie des vices cachés (conservation des recours)

On rappelle souvent la garantie légale des vices cachés : le vendeur en est responsable même après la vente, sauf transaction expresse.

4) Dépôt de garantie : comment le gérer et meilleures pratiques

• Montant courant : 5–10 % du prix.

• Mode de versement : en général chèque remis à l’agence ou consignation chez le notaire.

• Conservation : si versée à un professionnel (agence ou notaire), elle est conservée en sécurité. Si remise au vendeur, éviter (risque).

• Règle prudente : demander un reçu et préciser les conditions de restitution ou d’imputation sur le prix.

5) Droit de rétractation (achat de particulier à particulier / vendeur professionnel)

En France, l’acheteur personne physique bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant le compromis ou de la remise du compromis. Pendant ce délai, il peut se désister sans justification et récupérer son dépôt. Mention obligatoire dans l’acte.

6) Délais et chronologie habituels après compromis

• Signature du compromis → compte 2 à 3 mois (parfois plus) avant l’acte authentique.

• Délai d’obtention du prêt : prévoir 30–60 jours (vérifier les dates dans la clause suspensive).

• Délai de préparation par le notaire : vérifications hypothécaires, urbanisme, servitudes → en général 6 à 8 semaines.

• Acte final chez le notaire → signature et remise des clés (si conditions remplies).

7) Que faire si la condition suspensive n’est pas réalisée ?

• Prêt refusé : fournir l’attestation de refus → compromis caduc → restitution du dépôt.

• Autres conditions non réalisées (ex. refus d’urbanisme) → résolution de la vente.

• Litiges : si une partie estime que l’autre a manqué à son obligation (ex. dissimulation d’un vice), recours possible en justice ; idéalement passer par une médiation préalable.

8) Rôle du notaire dès le compromis

Si le compromis est signé chez le notaire ou transmis à un notaire après signature :

• Vérification des hypothèques et servitudes.

• Recherche de charges et éventuelles saisies.

• Demande de documents administratifs (cadastre, états parasitaires si nécessaire).

• Préparation de l’acte authentique et appel de fonds.

9) Cas particuliers à prévoir dans le compromis

• Vente en indivision : préciser l’accord de tous les indivisaires.

• Vendeur en SCI : fournir Kbis, statuts et pouvoirs du signataire.

• Vente meublée / location en cours : préciser conditions de conservation des baux et cession des loyers éventuels.

• VEFA (achat sur plan) : le compromis est spécifique (contrat de réservation) avec délais et garanties particulières (garantie financière d’achèvement).

10) Négociation post-visite et clauses stratégiques

• Ajouter une clause d’exclusivité : demande au vendeur qu’il retire le bien du marché pendant X semaines, en échange d’un acompte (utile en période tendue).

• Répartition des frais : qui paie quoi (diagnostics complémentaires, frais de mainlevée) peut être négocié.

• Date de signature : prévoir une marge si obtention du prêt incertaine.`

11) Modèle simplifié de compromis (extrait)

Entre les soussignés : M. X (vendeur) et M. Y (acheteur).
Il a été convenu ce qui suit :
Le vendeur vend à l’acheteur le bien situé [adresse], pour un prix de [€]. Un acompte de [€] est versé à la signature. La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention par l’acheteur d’un prêt d’un montant minimum de [€] avant le [date]. Les diagnostics annexés sont : [liste]. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du présent acte.
(Texte à compléter et faire relire par un professionnel.)

⚠️ Attention : ce modèle est à titre d’exemple ; fais relire ton compromis par un notaire ou un avocat immobilier si tu veux sécurité juridique maximale.

12) Checklist pratique au moment de signer le compromis

1. Vérifier identité et qualité du vendeur (propriétaire, mandataire).

2. Confirmer la description exacte du bien (surface, limite, dépendances).

3. Vérifier présence et annexes des diagnostics obligatoires.

4. Confirmer montant et mode de dépôt de garantie.

5. Relire et négocier les conditions suspensives (prêt, obtention de permis si travaux).

6. Noter les délais et dates-clés (fin de rétractation, date butoir du prêt, date de signature).

7. Faire consigner le dépôt chez un notaire si possible.

8. Obtenir une copie signée du compromis et tous les documents annexes.

13) Erreurs fréquentes à éviter

• Signer sans clause suspensive de prêt si vous empruntez.

• Ne pas annexer les diagnostics.

• Verser un acompte élevé sans conservation sécurisée (notaire).

• Oublier de vérifier l’état hypothécaire du bien.

• Ne pas prévoir les conséquences financières en cas de désistement.

Conclusion — prends le temps, protège-toi

Le compromis est un acte crucial qui formalise l’accord mais n’est pas la dernière étape. Bien rédigé, il protège acheteur et vendeur et facilite le passage à l’acte authentique. Pour réduire les risques : privilégie la clarté des clauses, joins les diagnostics, sécurise ton acompte chez un professionnel et, si besoin, fais relire l’acte par un notaire ou un avocat spécialisé.